文/乐居财经 许淑敏

去年12月，中建四局董事长易文权一行到中建四局城发公司调研。

会上，中建四局城发董事长李根胜，提及发展破局的思路，其中包括聚焦区域深耕，聚力推进城市更新。

自2023年开始，作为中建四局旗下的地产平台，中建四局城发开始屡屡强调城市更新、代建等创新业务，寻求转型发展。

为此，这一平台，也由“中建地产广州”更名为“中建四局城发”。

重返湾区这几年，中建四局城发确实有了一定的突破，但面对内外部的重重挑战，实属不易。

作为八大工程局之中，唯一一个总部位于广州的房企，中建四局城发在大本营的表现，还有一些提升空间，就连旧改布局速度，也不及中建壹品、中建玖合、中建东孚等兄弟公司。

想要完成“中建湾区第一、地产行业百强、品牌全国知名”的发展目标，中建四局城发面临着压力。

受制于房地产行情下滑影响，其营业收入、营业成本和毛利润均呈下降趋势，而业绩波动，也成为中建四局城发的常态。

更名之后

广州海珠上涌果树公园北侧地块，是2023年海珠区最为热门的地块之一，一举刷新了区内单一地块成交总价纪录。

85轮竞价、14家房企线下摇号，最终由中海发展以127.89亿元摘得地块。而其中参与的房企，还包括中海发展的兄弟公司中建四局。

但中建四局没能夺得地块。不过，最终它选择了与中海发展合作开发，分一杯羹。

1月11日，中海发展公告称，其与中建四局城发成立了合营公司，投资及开发上述地块，该公司由中海发展及中建四局城发分别拥有90%及10%权益。

根据合作协议，合营公司的注册资本将由2000万元增加至30亿元。

房企间合作开发并不稀奇，对于早有布局之意的中建四局而言，入局上涌地块也不难理解。

不过，在这则公告当中，乐居财经发现，中建四局城发不仅仅只是注资、分担相关风险。还有另一个关键作用，便是关于代建。

公告披露，该项目涉及开发上涌地块，其后销售合营公司于其上开发住宅物业及进行商业代建。

中海发展方面也表示，考虑到中建四局城发于建造、勘查及设计方面的丰富经验，合资安排将为项目带来协同效益，使得集团及中建四局城发能够于开发该地块过程中，贡献各自的资源及专业知识。

中建四局城发，也开始转型重视代建方面的业务。

比较明显的改变，大概从“更名”开始。天眼查显示，2023年9月15日，“中建地产广州有限公司”改名为“中建四局城市发展投资有限公司”。

它的官网上，也提及其构建了地产开发、城市更新、代建、资产运营及城市运营服务五大业务平台，业务涵盖住宅、写字楼、酒店、商业运营、物业服务、城市更新、城市代建、城市运营等领域。

2023年4月，中建四局城发揭牌成立中建四局城市运营服务有限公司，法定代表人为彭涵江，对外投资2家物业公司，分别为遵义中建物业管理有限公司、贵州中建筑福物业管理有限公司。

物业管理、城市更新、代建等新业务，成为中建四局城发的突破口。

去年8月，中建四局总经理马义俊一行赴地产公司调研的时候，中建四局城发董事长李根胜提及下一步的重点工作之一，便是“集中精力深耕大湾区，攻坚存货去化，突破城市更新、代建等创新业务。”

调整班底

这样的改变，或许应该追溯至更早之前。2022年3月，中建四局高管大调整，而中建四局城发董事长从申克珩变更为李根胜。

在此之前，2021年8月，李根胜才升任中建四局城发总经理职位。短短半年多的时间，他便成为了中建四局城发的一把手。

李根胜升任之时，易文权在干部会议上强调，地产公司要向年销售百亿、利润十亿的目标不懈奋斗。

目标远大，压力不小。对于李根胜而言，如何拓展新路径、如何增收，是一大难点。

中建四局还拉来了另一关键人物——阚洪波。

2022年5月，中建四局第一届人才大会暨人力资源论坛上，阚洪波作为首席讲师，出席会议。阚洪波是早于1995年加入中海发展，拥有约二十多年的建筑工程管理经验，曾担任中海商业董事长、中海发展副总裁。

对于工程建设，阚洪波确实能力突出。他将香港的合约管理模式和国内的资源模式有机结合，在担任中海地产天津公司总经理的时候，曾创下“4天一层的施工速度”。

这样一个人物的加入，对于中建四局城发的工程实力提升，帮助不少。另一方面，或许也是中建四局与中海发展之间搭建关系的纽带。

阚洪波现在是中建四局首席顾问。去年12月，他到中建四局科创大厦项目、中建天河精诚壹号项目调研指导。

中建四局城发非常重视科创大厦、中建天河精诚壹号。在此之前，中建四局城发大部分项目位于贵州省，广州各个项目销售表现差强人意。

从具体的销售情况看，截至2023年6月末，中建四局城发共有6个项目在售，总投资209.26亿元，累计销售回款金额169.69亿元。其中，大湾区在售2个项目，分别为广州花都的中建·映花悦、佛山的中建·映湖悦。

中建·映花悦累计销售金额14.78亿元，销售比例仅为34.37%；中建·映湖悦累计销售金额8.99亿元，销售比例25.53%。

中诚信国际也注意到，中建四局城发前期承揽的部分项目位于三四线城市，存在去化较慢的情况，需对其销售回款及减值情况保持关注。

内部落差

中建八大工程局之下，均有地产开发的相关业务，分布区域各有不同，且这几年纷纷建立了自身的地产品牌，不断拓展规模、打响名声。

2023年，中建八局的中建东孚、中建三局的中建壹品、中建一局的中建智地、中建二局的中建玖合、中建五局的中建信和销售额分别为526.5亿元、518.8亿元、275.1亿元、258.3亿元、152.8亿元，对应行业排名32、34、56、62、89。

中建四局城发的销售额位列八大工程局的最后一名，全年销售额仅为30.4亿元，行业162名，就连中建七局地产集团销售额将近百亿。

作为八大工程局之中，唯一一个总部位于广州的房企，中建四局城发在大本营的表现，也不尽如意。

实际上，中建四局起家于贵州，而后才迁于广州，2006年才正式成立地产公司，命名为中建地产广州。过去很长一段时间，中建四局城发的重心都在贵州。

直到这几年，才提出“重返湾区”。

按照官网介绍，中建四局城发总部设在广州，累计投资额超500亿元，总开发面积约800多万平方米，经营地域立足粤港澳大湾区、辐射国家中心城市。未来，其以“中建湾区第一、地产行业百强、品牌全国知名”为发展目标。

但目前看来，距离中建湾区第一、地产行业百强仍有距离。

且不论中海发展在深圳、广州等地的强势地位，单就中建内部在大湾区的竞争来看，中建四局城发表现还不够突出。

在广州市场，中建一局、二局、三局、五局、八局都已经进入布局，整个中建系地产已布局十余个地产项目。

像是中建壹品已有中建星光城、中建岭南悦府、中建宏泰·学府悦城等3个项目，而2022年首入湾区的中建智地，也已有项目入市。

而中建四局城发想要突破的城市更新业务，中建二局、三局、八局均已经抢先布局。

近段时间，中建八局以股权收购方式参与投资黄埔区双沙社区城市更新项目，预计总投资额约289.3亿元，中建二局也获得了广州市黄埔区文冲东城市更新项目合作开发权，中建三局则联合白云城投拿下白云鹤龙街黄边村更新改造项目，总价68.16亿元。

反观中建四局城发，还未有太多旧改消息传出。

业绩波动

中建四局的主营业务包括房屋建筑、基础设施建设、地产开发等方面，近些年，受到地产行业的波动影响，中建四局也面临一定的挑战。

一边是利润的波动。2020-2022年及2023年1-6月，中建四局营业利润分别为8.76亿元、3.71亿元、7.2亿元及-1211.76万元，净利润分别为7.03亿元、3.96亿元、7.55亿元和9846.85万元。

另一边是较大的债务偿付压力。近三年及2023年中，中建四局负债总额分别为864.87亿元、908.53亿元、1279.66亿元和1405.55亿元，呈现增长趋势。

与之相对应，资产负债率分别为79.94%、81.04%、85.74%和87.92%，处于较高水平。

再加上，其经营活动净现金流量有所波动，中建四局近三年及2023年中经营活动净现金流量分别为-47.91亿元、1.04亿元、12.56亿元和-31.12亿元。

中建四局旗下的房地产开发板块首当其冲，直面行业风险。

数据显示，2020-2022年及2023年1-6月，中建四局房地产投资与开发业务营业收入分别为35.09亿元、25.39亿元、15.81亿元和9.88亿元，占公司主营业务收入的比例分别为3.91%、2.40%、1.40%和1.59%。

与此同时，中建四局房地产投资与开发业务板块毛利率分别为37.98%、21.98%、19.72%、29.27%。

中建四局房地产投资与开发业务板块受制于房地产行情下滑影响，营业收入、营业成本和毛利润均呈下降趋势。

不过，中建四局最新的债券募集书中提及，房地产投资与开发业务主要由中建地产广州运营，亦即，由中建四局城发运营。

但从营收的对比来看，中建四局房地产投资与开发板块与中建四局城发的营收仍有细微差距。

2022年，中建四局实现收入16.09亿元，而中建四局房地产投资与开发板块的15.81亿元，相差0.28亿元；2023年1-6月，中建四局实现收入11.43亿元，而中建四局房地产投资与开发板块的9.88亿元，相差1.55亿元。

造成数据差异的具体原因未能知晓，但可以知道的是，中建四局距离利润十亿的目标还有很远。2023年1-6月，其实现净利润1.54亿元。

截至2023年6月末，中建四局城发总资产92.85亿元，总负债72.84亿元，净资产20.01亿元。